Ｍ＆Ａと労働者

合併・株式譲渡と労働者の身分

　今はやりのＭ＆Ａには色々な方法があります。合併、事業譲渡、会社分割その他です。
　合併は二つ以上の会社が一つになるわけで、この場合労働者は自動的に合併会社の従業員になりますから基本的には安心して良いケースです。もっとも最近の合併は合理化を伴うことが多く、例えば合併を契機に重複する部署で希望退職を募集したり、遠隔地に転勤させたりといった深刻なケースも見られます。
　またＡ社の株式をＢ社に譲渡してＡ社がＢ社の子会社になる方法もあります。阪神電鉄が阪急阪神ホールディングスの子会社になったのもその一例です。株式譲渡は単に株主が代わるだけですから労働者の身分には何も変更がありません。

不当労働行為

解雇事件の解決手段〜訴訟・仮処分・審判〜

いかなる手段を選択するか？

　労働事件ではいくつかの争い方があります。解雇事件を例に考えてみましょう。
　典型的な方法は訴訟を起こすやり方です。ちなみに仮処分との対比で通常の訴訟を本訴と言います。
　ところで、解雇は急を要するので、本訴に先立ってしばしば仮処分という手続を取ります。仮処分を起こすのは、勝つ可能性が高くかつ緊急性があるケースです。例えば会社がある労働者の能力不足を理由に解雇してもその理由が薄弱で反論が容易であれば仮処分を起こして早期の勝利を目指します。
　しかし、会社の主張を覆すには相当丁寧な反論が必要であると考えれば、本訴を選びます。また裁判所は労働者が一定の財産を所有しているケースでは必要性（緊急性）が無いとして、仮処分を認めないことがありますので、その場合も本訴を選びます。
　さて、２００６年４月から新しい争い方ができました。それが労働審判です。労働審判は、原則３ヶ月以内かつ３回の手続で結論を出します。労働審判は、不服があれば通常の訴訟に移行しますが、２００６年４月から２００７年３月までの１年間の統計を見ると、全国の申立件数が１１６３件、東京地裁の申立件数が３４５件であり、その中の約７６％が労働双方が合意して解決する「調停」により終了し、調停ができず裁判所の「審判」となるものが約１７％でした。審判を受けたあと、一方が不服申立をしたのは、その半分の８％位のようです。　　
　従って労働審判により多くの労働事件が解決しています。また労働審判の多くは調停で解決していますから、妥協による解決を目指すとき選ぶ手続と言えそうです。従って解雇の場合、必ずしも復職を求めず金銭解決でも良いと考えるケースがその好例だと思います。

滞納者への競売請求

管理費滞納者に対する競売請求

長期に管理費を滞納している所有者に対して、何度督促しても払ってもらえない、裁判を起こしたけれど裁判には出席せず、裁判後も払ってくれない。
判決はもらったが、当該物件には多額の抵当権がついていて、とても管理費を回収できる見込みはない。そのような困難ケースについては、どう対処したらよいでしょうか。

この点、建物の区分所有者等に関する法律では、共同の利益に反する行為をした者について、行為の差し止めを求めること、専有部分の使用禁止を求めること、所有者の交代すなわち競売を求めること、の３種類の是正措置を定めています。
このうち長期管理費滞納者については、最後の競売請求だけが認められています。

どのような場合に競売が可能か。

まずは、共同の利益に反する行為に該当する必要があります。管理費などの滞納も、何年も続けば驚くほどの金額になり、マンション管理・運営に支障を及ぼすのも当然といえます。判例では、数年間にわたり、百万単位で滞納がある場合に認められているケースが多いと思われます。
また、競売以外の方法によっては解決することができないことが必要です。つまり、担保がほとんどついていないような物件については、少ない滞納額で通常の競売請求が可能です。
その他にも、賃料や給料を差し押さえられる事案、当該所有者が支払の意思を有していて、かつ実際に支払が期待できる事案については、競売請求は認められません。
なかなかハードルが高く、これまでは管理費を払わないことが共同の利益に反するかということが議論されはっきりしませんでしたが、多くの管理組合がこの問題を運営上の死活問題として抱えているという社会的背景もあり、最近の裁判例では競売請求が認められるケースが続いています。

競売請求のメリット

競売請求しても、優先する抵当権がついていて、滞納分は戻ってこないのではないか？そのような心配もあるかもしれません。しかし競売の最大のメリットは、所有者が交代することなのです。管理費を何年も滞納するようないい加減な所有者から、別の所有者に変わってもらって、今までの分もこれからの分も払ってもらうに超したことはありません。
前所有者の未払管理費は、新所有者にも受け継がれますので、競売手続の中では、通常は実際の不動産の価格から未払管理費分が引かれた金額で売却がなされます。新所有者は、競落後の管理費はもちろん、前所有者の滞納分も覚悟して競落したのですから、管理組合としては新所有者に対してそれまでの滞納分を請求することになります。

管理費滞納者に対する競売請求をお考えの場合は、弁護士にご相談ください。

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問題住民への対応

騒音や悪臭などに対する対応

マンションのように多くの所有者が共同で暮らすなかでは、どうしても、騒音や臭い、振動などが気になるところです。多少のことは我慢できても、毎日、夜遅く続いたり、その程度がひどい場合は、隣人だけの問題ではなく、マンション全体の問題として取り組む必要も出てきます。
このように、相当範囲の生活を妨害する行為が続き、我慢できないほどの迷惑を及ぼしている場合、「共同の利益に反する行為」として、その行為の差し止め請求や、それが功を奏しない場合には、相当期間、部屋の使用を禁止することを請求することができます。
裁判では、マンション１階のカラオケスタジオについて、夜間一定時間の使用禁止が認められた事例や、幼児による騒音被害を考慮して保育室としての使用禁止が認められた事案などがあります。
その他、暴力団事務所としての使用の差止請求も認められています。
差止請求や部屋の使用禁止請求が功を奏さない場合には、区分所有権を競売にかけ、所有者を交代させることもできる場合があります。

ペットの飼育の禁止

ペットの飼育についても、これを全面的に禁止する管理規約は有効とされています。そして、ペットの飼育に関しては、判例は規約の存在を重視しており、ペット飼育禁止条項があれば、実害が発生しているか否かについてはほとんど考慮されず「共同の利益に反する行為」として、管理組合からの飼育禁止請求が認められています。これは、小鳥や魚、昆虫などの、周囲に余り迷惑をかけそうにないペットであっても同じように考えられています。
しかしながら、ペットの場合は、飼ってはいけないとなっているのに複数の区分所有者が飼っている、あるいは、飼ってはいけないと定めた動物を飼っているなどのケースもあると思います。そのような場合に、全て裁判というのではかえって当該区分所有者を頑なにさせる可能性もあります。
そこで、一つの妥協策として、規約改正を行い一代限りペットを飼えるようにする、あるいは、ペットの数や種類に制限を設け、更にペット飼育に関するルール（ペット飼育規定）を定めることが考えられます。
また、新たにペット飼育に関する規約を設ける際は、一定のルールだけではなく、登録制のペットクラブを作るなど、ルール遵守の仕組み作りも必要になるでしょう。

マンションの住民間でのトラブルでお悩みの場合は、弁護士にご相談ください。

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共用部分の使用トラブル

ベランダやバルコニーの使用方法

分譲マンションのベランダやバルコニーは、個人個人が自由に物を置いて、自由に使ってもいい、ということはありません。屋根がある部屋も同じです。
このようなベランダやバルコニー、屋根などは、通常共用部分といって、マンションの所有者みんなの持ち物です。その中で、専用使用権の対象となった物は、みんなの物だけど、特定の所有者が専用で使っていいよ、ということになります。
しかし、このような場合にも、自由に使用していいものではなく、通常は管理規約で「通常の用法に従う」などと定められていることがほとんどです。

裁判で問題になったケース

実際に裁判で問題になったケースとしては、ＢＳアンテナや、室外機、看板などの設置があります。また、専用バルコニーに大型物置を設置したり、門扉を取り付けるなどの事案があります。規約違反ということになれば、裁判で撤去を求めることが可能ですが、「通常の用法」に反するかなど、いずれも単純に判断できるケースではありません。
ＢＳアンテナの例では、マンション全体で共同受信アンテナを設置したことに伴い、個人で設置したアンテナの撤去を求めたものですが、共同アンテナにより受信が可能であること、設置費用は多額ではなく撤去も容易であること、共同アンテナが設置してから相当期間が経過していること、他に個人で設置していた所有者はすでに撤去していることなどの事情を踏まえ、撤去の請求が認められました。
また、室外機の例では、これまで室外機の使用がどの程度、どのくらいの期間に及んで認められてきたか、室外機が周囲の住民の生活に及ぼす影響（我慢できる範囲か否か）などが考慮され、「通常の用法」に反するとして、撤去請求が認められています。

撤去を求める場合

規約違反かを判断する要素としては、その他、撤去を求めるものの美観や、避難経路への障害になっていないかといった点などの要素が考慮されると考えられます。そこで、裁判を起こす場合は、予め以上の点に関する証拠を集めておく必要があります。例えば、当該設置物によって誰がどの程度迷惑を被っているか、美観や騒音などの点でマンションとしての価値を下げるおそれはないかなど、写真や陳述書などの証拠を揃えておくといいでしょう。
なお、設置物の使用方法があまりにひどく、我慢できないほどの騒音や異臭を発生させている場合、規約違反とは別に、共同の利益に反する行為として、設置物の使用禁止や、所有物件自体の使用禁止請求ができる場合もあります。

共用部分の使用を巡るトラブルでお悩みの場合は、弁護士にご相談ください。

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管理費等の滞納問題

管理費等の滞納に対する法的手段

管理費などを滞納する所有者がいると、所有者間で関係がぎくしゃくするだけではなく、マンションの管理が回っていきません。
払わない人が多いマンションとなると、大規模修繕になかなか踏み切れなかったりします。
これらの滞納者には、管理組合として、滞納管理費を請求することができます。まずは内容証明郵便などで督促するといいでしょう。督促に応じない場合、あるいは所有者と連絡がつかない場合、裁判を起こすことができます。管理組合は法人格がある組合とない組合がありますが、どちらも組合として管理費等の請求の訴えを起こします。

裁判後の手続

裁判で話し合いがまとまりそうなときは、和解で支払い方法を決めることもありますが、話し合いが困難な場合は判決をもらいます。
管理費等を支払うよう命じる判決がでた後は、その判決で当該所有者に強制執行ができます。物件自体に担保がついていない場合は、競売請求が可能ですし、そうでなくても、所有者の給与の差押え、賃借人がいる場合は、賃料の差押えなども可能です。

前所有者の滞納分

ところで、多額の管理費を滞納していた所有者が、別の者に所有権を譲り渡した場合、滞納分はどうなるのでしょうか。
この点は、建物の区分所有者等に関する法律（通称「区分所有法」）８条という法律により、前の所有者の滞納分は今の所有者にも承継されることで、前の所有者にも今の所有者にも請求できることになります。
今の所有者からすれば、なぜ前の所有者の分まで？と思われるかもしれませんが、物件自体に管理費の価値がくっついてきている、と考えられており、その価値を受け継いだものは未払の管理費も受け継いで責任を持ちなさい、というのがルールです。

管理費の滞納問題でお悩みの場合は、弁護士にご相談ください。

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個人再生

　「個人再生」とは，裁判所を通じて借金を減らし，残額を分割で支払っていく手続きです。
　個人再生手続を利用できるのは，その名のとおり，個人に限られるとともに，借金総額が５０００万円以下である場合です。なお，この５０００万円には，住宅ローン，担保のついている債権のうち担保で回収できる額，罰金などは含まれません。
　個人再生には，「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」があります。
　「小規模個人再生」を利用するためには，将来継続的または反復して収入が得られる見込みがあることが必要です。
　これに対して，「給与所得者等再生」が利用できるのは，給与またはこれに類する定期的な収入を得る見込みがあり，かつ，その変動の幅が小さい人に限られます。

個人再生のメリット・デメリット

＜メリット＞
●個人再生の最大のメリットは，自己破産とは異なり，住宅ローンがあっても自宅を手放さなくてもよいことです。
●住宅ローン以外の借金は大幅な減額ができます（減額した借金は，原則として３年以内に分割して支払っていくことになります）。なお，住宅ローンは，減額はできませんが，返済期間を延長してもらうことができます。
●自己破産と異なり，資格制限もありません。 

＜デメリット＞
●自己破産同様，５年から７年の間は銀行等から借入ができなくなり，クレジットカードも作れなくなります。
　※場合によっては，借入等ができることもあるようですが，できなくなると考えておいた方がよいでしょう。
●給与所得者等再生をした場合は，その後７年間は，給与所得者等再生をすることができません。
●一般的に，自己破産と比較し，時間や費用が多くかかります。

任意整理

　「任意整理」とは，債権者と交渉して，無理のない返済をしていくことができるように返済額や返済期間について取り決め（合意）をするものです。
　
任意整理のメリット・デメリット

＜メリット＞
●一部の債権者のみを対象とすることが可能
●官報に公告されない。
●資格制限がない。

＜デメリット＞
●自己破産同様，５年から７年の間は銀行等から借入ができなくなり，クレジットカードも作れなくなります。
　※場合によっては，借入等ができることもあるようですが，できなくなると考えておいた方がよいでしょう。

自己破産

　「自己破産」とは，簡単に言ってしまえば，裁判所を通じて借金をなくす手続きです。正確に言えば，借金をなくすには，裁判所から「破産手続開始決定」を受けるだけでなく，「免責決定」（借金を支払わなくてもよいという決定）を受けることが必要です。
　なお，税金や悪意で加えた不法行為に基づく損害賠償債権などは，免責されません（これらの債権を「非免責債権」といいます）。

マルチ商法・ネットワークビジネスのトラブル

エステや英会話教室のトラブル

　エステや英会話などの契約は，一般的に長期間に及ぶものが多く，高額でもあるのに加え，実際には受けてみなければその内容がわからないものも多いため，トラブルが生じることが多いといえます。

訪問販売のトラブル

　訪問販売とは，例えば，「無料で水質検査をします」などと言って，簡単な検査をした後「水質が悪い」など適当なことを言って高額な浄水器を売りつけるような場合などです。近年問題になっている，高齢者を狙ったリフォーム詐欺等もこれに当たる場合があります。また，業者から電話で誘われ，喫茶店等に出向いて契約をしてしまった場合(アポイントメント・セールス)もこれに当たります。

対処法

●クーリング・オフ
　業者から書面(契約書等)を受領した日から８日以内であれば，無条件で解約できます。なお，交付された書面に不備があれば，８日経過後もクーリング・オフが可能です。

●契約の取消
　販売の際に業者が事実と違うことを告げたり(不実告知)，故意で事実を告げなかったり(事実不告知)したことにより，消費者が誤認し，契約をしてしまった場合は，その契約を取り消すことができます。

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